Незавершене будівництво: як інвестору захистити свої права та повернути вкладені кошти

Інвестування в новобудову завжди пов’язане з певними ризиками, навіть якщо забудовник обіцяє завершити будівництво у визначений строк. Якщо будинок не введений в експлуатацію або будівництво фактично зупинилося, це ще не означає, що інвестор автоматично втрачає свої кошти. Водночас спосіб захисту залежить від того, який саме договір був укладений із забудовником: договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості, участі у фонді фінансування будівництва, попередній договір чи інший механізм інвестування. Саме договір визначає обсяг прав інвестора та порядок їх захисту.

Перш за все рекомендую уважно перевірити умови договору: строк завершення будівництва, відповідальність забудовника за його порушення, порядок розірвання договору та повернення коштів. Якщо забудовник прострочив виконання своїх зобов’язань, це може стати підставою для пред’явлення вимоги про виконання договору, стягнення штрафних санкцій (якщо вони передбачені договором), розірвання договору або повернення сплачених коштів.

Слід враховувати, що повернення коштів не відбувається автоматично. Якщо забудовник добровільно не виконує своїх зобов’язань, інвестору, як правило, доводиться захищати свої права у судовому порядку. Саме тому надзвичайно важливо зберегти всі документи: договір, платіжні документи, листування із забудовником, акти, додаткові угоди та інші докази виконання своїх зобов’язань.

Алгоритм дій для інвестора

Крок 1. Проаналізуйте договір.

Визначте, який саме механізм інвестування використовувався та які права він передбачає у разі порушення строків будівництва.

Крок 2. Перевірте статус будівництва.

З’ясуйте, чи не зупинене будівництво, чи не анульовано дозвільні документи, чи не перебуває забудовник у процедурі банкрутства або судових спорах.

Крок 3. Зверніться до забудовника з письмовою вимогою.

Вимагайте надати інформацію про стан будівництва, строки завершення робіт або виконати інші зобов’язання, передбачені договором. Таке звернення бажано направляти рекомендованим листом або іншим способом, що підтверджує його отримання.

Крок 4. Оцініть можливість розірвання договору.

Якщо забудовник істотно порушив свої зобов’язання, варто проаналізувати підстави для розірвання договору та повернення коштів. Для договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості закон прямо передбачає право покупця вимагати розірвання договору, зокрема у разі значного порушення строків введення будинку в експлуатацію.

Крок 5. Захищайте свої права в суді.

Якщо забудовник відмовляється виконувати свої обов’язки або повертати кошти, необхідно звертатися до суду. Залежно від обставин справи можна заявляти вимоги про стягнення сплачених коштів, неустойки, відшкодування збитків або зобов’язання виконати договір.

Практична порада

Найбільша помилка інвесторів — роками чекати, сподіваючись, що забудовник відновить будівництво. Якщо строки систематично порушуються, забудовник не надає достовірної інформації або будівництво фактично припинене, не варто відкладати юридичний захист своїх прав. Чим раніше буде проведено правовий аналіз документів і обрано правильний спосіб захисту, тим більше шансів повернути вкладені кошти або домогтися виконання забудовником своїх зобов’язань.

Діна Дрижакова - адвокат, керівник ЮК "Prima Leader Group"