Как защитить свои права, если дом не достроили? Можно ли вернуть деньги, вложенные в новостройку?

Да, вернуть деньги, вложенные в новостройку, возможно. Но сам факт того, что дом не достроили в ожидаемый срок, еще не означает, что инвестор автоматически имеет право расторгнуть договор и получить обратно все уплаченные средства.

Прежде всего нужно выяснить, по какой юридической схеме человек инвестировал средства и какие именно обязательства взял на себя застройщик.

Это может быть договор купли-продажи имущественных прав, участие в фонде финансирования строительства, участие в кооперативе, переуступка прав или другой механизм. От этого зависит и перечень прав инвестора, и то, какие именно требования можно заявлять.

Одним из возможных способов защиты в таком случае является расторжение договора и возврат уплаченных средств. В зависимости от конкретных обстоятельств могут также заявляться другие требования.

Но для этого важно установить не просто то, что дом до сих пор не готов, а какое конкретно обязательство застройщик нарушил, когда наступил срок его исполнения и является ли такое нарушение существенным.

Сроки в договоре могут решить судьбу будущего спора

Одна из первых вещей, на которые я рекомендую обращать внимание еще до инвестирования, — это сроки строительства и сроки выполнения застройщиком своих обязательств.

Застройщики часто используют формулировки вроде: "ориентировочный срок ввода в эксплуатацию — IV квартал 2027 года".

Слово "ориентировочный" создает для инвестора дополнительный риск. В будущем застройщик может ссылаться на то, что стороны не согласовали конкретный конечный срок и указанная в договоре дата была лишь прогнозируемой. Поэтому на этапе подписания договора обращайте внимание, чтобы срок был определен максимально четко и без слова "ориентировочно".

Вместе с тем даже невыгодная формулировка договора еще не означает, что дело бесперспективно. В моей практике было дело, где застройщик также ссылался на то, что сроки строительства были определены ориентировочно.

Инвестор полностью заплатил около 600 тыс. грн, но квартиру не получил даже через 3 года после истечения ориентировочного срока. Деньги возвращали через суд. Мы доказали, что речь идет не просто о задержке строительства, а о существенном нарушении договора, из-за которого инвестор фактически не получил того, на что рассчитывал. Суд согласился с этой позицией, расторг соглашение и взыскал в пользу инвестора вложенные средства (дело №753/3672/25).

Застройщик вернул средства добровольно без исполнительного производства, чтобы его банковские счета не блокировались.

Этот пример хорошо демонстрирует, почему в таких спорах договор нужно анализировать буквально по пунктам.

Сколько денег можно вернуть?

Еще один принципиальный вопрос — какая именно сумма юридически считается уплаченной за квартиру или имущественные права.

Человек может быть уверен, что заплатил за квартиру, например, 2 млн грн. Но после анализа документов может оказаться, что непосредственно за имущественные права он заплатил лишь часть этой суммы.

На практике я встречала несколько конструкций, на которые инвесторам стоит обращать особое внимание.

1. Часть стоимости указана в договоре, остальная сумма передается наличными

Например, фактическая цена квартиры составляет 2 млн грн, но в договоре указано только 1,2 млн грн, а еще 800 тыс. грн покупатель передает наличными.

Пока застройщик выполняет свои обязательства, человек может даже не задумываться о последствиях такой схемы.

Проблема возникает тогда, когда строительство останавливается и нужно возвращать деньги.

Вы можете требовать возврата той суммы, которая зафиксирована в договоре и уплата которой документально подтверждается. Что касается средств, переданных вне договора, то перспектив вернуть их без успешно доведенного до приговора уголовного дела почти нет.

Я встречала такую ситуацию в отношении известного жилого комплекса в Киевской области.

2. Цену квартиры разбивают между имущественными правами и "консультационными услугами"

Еще одна конструкция, с которой я сталкивалась на практике, — инвестору предлагают одновременно подписать два договора.

Первый — непосредственно в отношении имущественных прав на квартиру.

Второй — об оказании консультационных, информационных или других услуг, связанных с инвестированием.

При этом именно "консультационные услуги" могут составлять более половины фактической стоимости квартиры. Например, человек в общей сложности платит 2 млн грн, но по договору имущественных прав квартира условно "стоит" 800 тыс. грн. Еще 1,2 млн грн оформляются как консультационные услуги.

Если застройщик не выполнит свои обязательства, в отношении 800 тыс. грн можно ставить вопрос о возврате стоимости имущественных прав. А относительно остальной суммы застройщик может сказать: консультационные услуги были оказаны, акт выполненных работ подписан, а значит, оснований возвращать эти средства нет.

3. Продажа квартиры через переуступку от первого инвестора

Еще одна распространенная конструкция — продажа квартиры не непосредственно застройщиком, а через уступку прав от предыдущего инвестора.

Сама по себе переуступка является нормальным гражданско-правовым механизмом и не означает, что с соглашением обязательно есть проблема.

Но нужно очень внимательно смотреть на структуру цены.

Например, первый инвестор заключил договор с застройщиком и заплатил за имущественные права 1 млн грн. Позже эти права переуступают реальному покупателю уже за 2 млн грн — фактически по рыночной цене квартиры. Новый инвестор платит 2 млн грн и закономерно считает, что именно столько он вложил в квартиру.

Однако застройщик по первоначальному договору получил только 1 млн грн. Остальные средства выплачивались предыдущему инвестору в рамках переуступки.

Если в дальнейшем возникнет вопрос о расторжении договора из-за невыполнения застройщиком своих обязательств, суд взыщет лишь ту сумму, которую получил застройщик. Эти первоначальные инвесторы часто являются связанными с застройщиками людьми, поэтому таким образом застройщик страхует себя и «бронирует» часть средств, которые вам уже никогда не вернутся.

У меня также было подобное судебное дело в отношении жилого комплекса в Киеве, где была реализована такая схема (755/11202/19).

Поэтому помните, что реальная сумма, которую покупатель платит за квартиру, должна быть максимально прозрачно и четко отражена в документах.

Что нужно проверить перед инвестированием

Поэтому проверка новостройки не должна сводиться только к тому, нравится ли покупателю квартира, цена и район.

Нужно анализировать как минимум два блока.

Первый — юридическая схема инвестирования и конкретный договор.

Важно проверить:

• что именно юридически приобретает инвестор;

• полную структуру платежей;
• сроки строительства и других обязательств застройщика;
• являются ли они конкретными или лишь "ориентировочными";
• основания и порядок расторжения договора;
• порядок возврата средств;
• ответственность застройщика;
• условия относительно форс-мажора;
• нет ли дополнительных договоров, из-за которых фактическая стоимость квартиры искусственно выводится из основного договора;
• если это переуступка — предыдущую цепочку договоров и платежей.

Второй блок — застройщик и сам объект строительства.

Необходимо проверять судебные дела в отношении застройщика и связанных с ним компаний, права на земельный участок, разрешительные документы, обременения, состояние строительства и другие обстоятельства, которые могут свидетельствовать о рисках.

В определенных случаях целесообразно не ограничиваться открытыми реестрами, а направлять запросы в органы местного самоуправления и другие органы, чтобы проверить документы по конкретному объекту.

Спикер: Марина Суткович — адвокат, управляющий партнер Адвокатского объединения «Компетенс».