Як захистити свої права, якщо будинок не добудували? Чи можна повернути гроші, вкладені в новобудову

Так, повернути гроші, вкладені в новобудову, можливо. Але сам факт того, що будинок не добудували в очікуваний строк, ще не означає, що інвестор автоматично має право розірвати договір і отримати назад усі сплачені кошти.

Насамперед потрібно з'ясувати, за якою юридичною схемою людина інвестувала кошти і які саме зобов'язання взяв на себе забудовник.

Це може бути договір купівлі-продажу майнових прав, участь у фонді фінансування будівництва, участь у кооперативі, переуступка прав або інший механізм. Від цього залежить і перелік прав інвестора, і те, які саме вимоги можна заявляти.

Одним із можливих способів захисту в такому випадку є розірвання договору та повернення сплачених коштів. Залежно від конкретних обставин можуть також заявлятися інші вимоги.

Але для цього важливо встановити не просто те, що будинок досі не готовий, а яке конкретне зобов'язання забудовник порушив, коли настав строк його виконання і чи є таке порушення істотним.

Строки в договорі можуть вирішити долю майбутнього спору

Одна з перших речей, на які я рекомендую звертати увагу ще до інвестування, - це строки будівництва та строки виконання забудовником його зобов'язань.

Забудовники часто використовують формулювання на кшталт: "орієнтовний строк введення в експлуатацію - IV квартал 2027 року".

Слово "орієнтовний" створює для інвестора додатковий ризик. У майбутньому забудовник може посилатися на те, що сторони не погодили конкретний кінцевий строк і зазначена в договорі дата була лише прогнозованою. Тому на етапі підписання договору звертайте увагу, щоб строк був визначений максимально чітко і без слова "орієнтовно".

Разом з тим навіть невигідне формулювання договору ще не означає, що справа безперспективна. У моїй практиці була справа, де забудовник також посилався на те, що строки будівництва були визначені орієнтовно.

Інвестор повністю сплатив близько 600 тис. грн, але квартиру не отримав навіть через 3 роки після спливу орієнтовного строку. Кошти повертали через суд. Ми довели, що йдеться не просто про затримку будівництва, а про істотне порушення договору, через яке інвестор фактично не отримав того, на що розраховував. Суд погодився з цією позицією, розірвав угоду та стягнув на користь інвестора вкладені кошти (справа №753/3672/25).

Забудовник повернув кошти добровільно без виконавчого провадження, для того, щоб його банківські рахунки не блокувались.

Цей приклад добре демонструє, чому у таких спорах договір потрібно аналізувати буквально по пунктах.

Скільки грошей можна повернути?

Ще одне принципове питання - яка саме сума юридично вважається сплаченою за квартиру або майнові права.

Людина може бути переконана, що заплатила за квартиру, наприклад, 2 млн грн. Але після аналізу документів може виявитися, що безпосередньо за майнові права вона сплатила лише частину цієї суми.

На практиці я зустрічала кілька конструкцій, на які інвесторам варто звертати особливу увагу.

1. Частина вартості зазначена в договорі, решта передається готівкою

Наприклад, фактична ціна квартири становить 2 млн грн, але в договорі вказано лише 1,2 млн грн, а ще 800 тис. грн покупець передає готівкою.

Поки забудовник виконує свої зобов'язання, людина може навіть не замислюватися над наслідками такої схеми.

Проблема виникає тоді, коли будівництво зупиняється і потрібно повертати гроші.

Ви можете вимагати повернення тієї суми, яка зафіксована у договорі та сплата якої документально підтверджується. Щодо коштів, переданих поза договором, то перспектив їх повернення без успішно доведеної до вироку кримінальної справи майже немає.

Я зустрічала таку ситуацію щодо відомого житлового комплексу в Київській області.

2. Ціну квартири розбивають між майновими правами та "консультаційними послугами"

Ще одна конструкція, з якою я стикалася на практиці, - інвестору пропонують одночасно підписати два договори.

Перший - безпосередньо щодо майнових прав на квартиру.

Другий - про надання консультаційних, інформаційних чи інших послуг, пов'язаних з інвестуванням.

При цьому саме "консультаційні послуги" можуть становити більше половини фактичної вартості квартири. Наприклад, людина загалом платить 2 млн грн, але за договором майнових прав квартира умовно "коштує" 800 тис. грн. Ще 1,2 млн грн оформлюються як консультаційні послуги.

Якщо забудовник не виконає своїх зобов'язань, щодо 800 тис. грн можна ставити питання про повернення вартості майнових прав. А щодо решти забудовник може сказати: консультаційні послуги були надані, акт виконаних робіт підписаний, а отже підстав повертати ці кошти немає.

3. Продаж квартири через переуступку від першого інвестора

Ще одна поширена конструкція - продаж квартири не безпосередньо забудовником, а через відступлення прав від попереднього інвестора.

Сама по собі переуступка є нормальним цивільно-правовим механізмом і не означає, що з угодою обов'язково є проблема.

Але потрібно дуже уважно дивитися на структуру ціни.

Наприклад, перший інвестор уклав договір із забудовником і сплатив за майнові права 1 млн грн. Пізніше ці права переуступають реальному покупцеві вже за 2 млн грн - фактично за ринковою ціною квартири. Новий інвестор сплачує 2 млн грн і закономірно вважає, що саме стільки він вклав у квартиру.

Однак забудовник за первісним договором отримував лише 1 млн грн. Решта коштів сплачувалася попередньому інвестору в межах переуступки.

Якщо надалі виникне питання про розірвання договору через невиконання забудовником своїх зобов'язань, суд стягне лишу ту суму, яку отримав забудовник. Ці первісні інвестори часто є пов’язаними із забудовниками людьми, тому таким чином забудовник страхує себе і «бронює» частину коштів, які вам ніколи вже не повернуться.

Я також мала подібну судову справу щодо житлового комплексу в Києві, де була реалізована така схема (755/11202/19).

Тому пам’ятайте, що реальна сума, яку покупець платить за квартиру, має бути максимально прозоро і чітко відображена в документах.

Що потрібно перевірити перед інвестуванням

Тому перевірка новобудови не повинна зводитися лише до того, чи подобається покупцеві квартира, ціна та район.

Потрібно аналізувати щонайменше два блоки.

Перший - юридична схема інвестування та конкретний договір.

Важливо перевірити:

• що саме юридично набуває інвестор;

• повну структуру платежів;
• строки будівництва та інших зобов'язань забудовника;
• чи є вони конкретними або лише "орієнтовними";
• підстави та порядок розірвання договору;
• порядок повернення коштів;
• відповідальність забудовника;
• умови щодо форс-мажору;
• чи немає додаткових договорів, через які фактична вартість квартири штучно виводиться з основного договору;
• якщо це переуступка - попередній ланцюг договорів та платежів.

Другий блок - забудовник і сам об'єкт будівництва.

Необхідно перевіряти судові справи щодо забудовника та пов'язаних із ним компаній, права на земельну ділянку, дозвільні документи, обтяження, стан будівництва та інші обставини, які можуть свідчити про ризики.

У певних випадках доцільно не обмежуватися відкритими реєстрами, а направляти запити до органів місцевого самоврядування та інших органів, щоб перевірити документи щодо конкретного об'єкта.

Спікер: Марина Суткович - адвокат, керуючий партнер Адвокатського об'єднання «Компетенс».