Аудит забудовника та реалії повернення коштів: що робити при зупинці будівництва

Інвестування в новобудову — це завжди фінансовий ризик, і коли будівельні роботи завмирають, ваш план дій залежатиме від формату підписаного договору. Найперше, що потрібно зробити, — провести детальний юридичний аудит поточного стану компанії-забудовника. Варто з'ясувати реальну причину припинення робіт: чи це закінчення терміну оренди землі, анулювання дозволів, чи просто нестача фінансування. На цьому етапі важливо зрозуміти, з ким саме ви укладали угоду, адже часто на ринку нерухомості гроші приймає один фонд, будує інша компанія, а земельна ділянка належить третій особі. Тільки склавши цю юридичну картину до купи, можна обирати дієвий спосіб захисту.

Щодо найболючішого питання про повернення вкладених коштів — закон дійсно на вашому боці. Ви маєте право розірвати договір через суттєве порушення строків і вимагати повернення грошей разом зі штрафними санкціями. Але тут криється серйозна практична пастка. Отримати позитивне рішення суду цілком реально, проте виконати його і фактично стягнути кошти з рахунків проблемної компанії буває майже неможливо. Річ у тім, що забудовники, які опинилися на межі краху, рідко тримають гроші на своїх офіційних рахунках. Водночас розірвавши договір у судовому порядку, ви юридично відмовляєтеся від будь-яких претензій на самі квадратні метри. Тому перед поданням такого позову юристи завжди перевіряють наявність ліквідних активів у компанії, щоб ви не опинилися в ситуації, коли втрачено і гроші, і право на майбутнє житло.

Набагато дієвішим інструментом захисту є об'єднання зусиль з іншими покупцями. Практика доводить, що забудовники та місцева влада можуть ігнорувати поодинокі скарги, але змушені рахуватися з організованою групою. Створення офіційного житлово-будівельного кооперативу дозволяє інвесторам перевести спілкування у формальну площину. Якщо компанія остаточно зупинила проєкт, саме такий кооператив має законне право переоформити на себе оренду земельної ділянки, отримати статус замовника будівництва та знайти нового, надійного підрядника. Це складний і тривалий процес, але часто він є єдиним реальним шляхом до отримання ключів від квартири.

Якщо ж ви бачите явні ознаки шахрайства, наприклад, вашу квартиру намагаються перепродати іншій особі або кошти відверто виводяться на підставні фірми, необхідно відразу звертатися до правоохоронних органів. Отримавши статус потерпілого у кримінальному провадженні, ви можете вимагати накладення арешту на майно забудовника, що заблокує спроби його продати. Паралельно слід контролювати реєстри: якщо щодо компанії відкрито процедуру банкрутства, у вас є суворо обмежений законом час (зазвичай 30 днів), щоб подати заяву до господарського суду. Тільки так ви потрапите до офіційного реєстру кредиторів і матимете голос у процесі розподілу майна боржника.

Для об'єктів, які почали будуватися нещодавно, ситуація є безпечнішою. Зміни до законодавства запровадили обов'язкову реєстрацію спеціального майнового права на майбутню нерухомість. Якщо ваше право на ще не збудовану квартиру внесено до Державного реєстру речових прав, це стає надійним щитом від подвійних продажів. Навіть при повній зміні забудовника або передачі недобудови іншій компанії, ваші інвестиції залишаються юридично захищеними.

Спікер: Ольга Брус - юрист EvrikaLaw