Як змусити підрядника виправити "косяки"після ремонту: покрокова інструкція від адвоката

Найпоширеніша помилка — підписати акт і повністю розрахуватися з майстром, не оглянувши результат належним чином. Після цього доводити наявність недоліків може бути складніше.

1. Ще до початку ремонту потрібно зафіксувати домовленості.

Навіть якщо йдеться про ремонт квартири, а не масштабне будівництво, бажано мати письмовий договір або принаймні погоджений у листуванні перелік робіт. У ньому варто визначити:

• які саме роботи мають бути виконані та в яких приміщеннях;
• матеріали, їхню вартість і те, хто їх закуповує;
• строки початку та завершення ремонту;
• загальну вартість і порядок оплати;
• вимоги до якості та порядок усунення недоліків;
• чи передбачена гарантія на виконані роботи.

Окремо варто погодити кошторис. Якщо під час ремонту виникає потреба в додаткових роботах або витратах, підрядник має узгодити їх із замовником, а не просто виставити рахунок постфактум.

2. Приймання потрібно проводити за конкретним переліком робіт.

Не варто обмежуватися загальним враженням, що ремонт виглядає завершеним. Перевіряти потрібно кожен вид робіт окремо.

Наприклад, під час приймання оздоблення варто оглянути стіни й стелю на наявність тріщин, нерівностей, плям, відшарувань; перевірити якість укладання плитки, стики, шви, плінтуси, двері та вікна. Під час приймання сантехнічних робіт – перевірити з’єднання, тиск води, злив, відсутність протікань. Після електромонтажних робіт – працездатність розеток, вимикачів, освітлення та захисних пристроїв.

Якщо роботи стосуються прихованих комунікацій, гідроізоляції, електропроводки або інших елементів, які після завершення ремонту буде складно оглянути, їх потрібно перевіряти й фіксувати до того, як вони будуть закриті наступними шарами оздоблення.

Доцільно зробити фото- та відеофіксацію результату, а за необхідності – залучити незалежного фахівця або технічного спеціаліста. Особливо це актуально для дорогого ремонту, складних інженерних систем і робіт, які можуть впливати на безпеку житла.

3. Акт виконаних робіт потрібно читати перед підписанням.

У документі мають бути зрозуміло зазначені виконані роботи, їхні обсяги, вартість, дата приймання та сторони договору. Варто звірити його з кошторисом і фактичним результатом: чи не включені роботи, яких насправді не виконували, чи відповідають зазначені обсяги дійсності, чи немає непогоджених додаткових витрат.

Важливо розуміти: підписання акта без зауважень може стати доказом того, що замовник прийняв роботу без претензій щодо недоліків, які можна було виявити під час звичайного огляду.

Відповідно до статті 853 Цивільного кодексу України, замовник зобов’язаний оглянути виконану роботу й негайно заявити підряднику про виявлені відступи від договору або недоліки. Якщо замовник прийняв роботу без перевірки, він може втратити можливість надалі посилатися на явні недоліки, які можна було виявити під час приймання.

4. Що робити, якщо виявили недоліки?

Якщо результат не відповідає домовленостям, не потрібно підписувати акт без зауважень. Найкраще скласти окремий дефектний акт або перелік зауважень, у якому зазначити:

• конкретне місце та характер недоліку;
• у чому полягає невідповідність погодженим вимогам;
• фото або відео, що підтверджують проблему;
• вимогу щодо усунення недоліку;
• строк, у який його потрібно усунути.

Такий документ бажано підписати обом сторонам. Якщо підрядник відмовляється брати участь у його складанні або підписувати його, замовнику варто зафіксувати відмову, скласти акт самостійно, за можливості залучити свідків або незалежного спеціаліста та направити підряднику письмову претензію способом, який дозволяє підтвердити її отримання.

За статтею 10 Закону України «Про захист прав споживачів», якщо під час виконання робіт виявлено недоліки, споживач може вимагати на власний вибір безоплатного усунення недоліків у розумний строк, відповідного зменшення ціни, повторного виконання роботи або відшкодування збитків, пов’язаних з усуненням недоліків власними силами чи із залученням іншого виконавця.

За наявності істотних недоліків закон також передбачає можливість вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Якщо недоліки виявити під час приймання було неможливо, вимоги можна заявляти протягом гарантійного чи іншого встановленого строку, а за відсутності такого строку — протягом двох років із дня прийняття роботи відповідно до статті 10 цього Закону.

5. Чи можна підписати акт, якщо є незначні недоліки?

Можна, але лише за умови, що зауваження належно зафіксовані. Наприклад, сторони можуть підписати акт із письмовим переліком дефектів, визначити строк їх усунення та порядок остаточного розрахунку.

Головне — не залишати усні обіцянки на кшталт «потім доробимо». Якщо підрядник погоджується виправити недоліки, це потрібно зафіксувати письмово: що саме він зобов’язується зробити і до якої дати.

6. Чи потрібно повністю оплачувати ремонт до усунення недоліків?

Порядок оплати залежить від договору та характеру виявлених проблем. Стаття 854 Цивільного кодексу України передбачає, що замовник оплачує виконану роботу після її остаточного здавання, якщо договором або законом не встановлено інше. Якщо передбачені поетапні платежі, потрібно враховувати погоджений порядок.

Якщо є обґрунтовані претензії до якості або обсягу робіт, не варто поспішати з остаточним розрахунком. Водночас не слід самовільно відмовлятися від оплати тієї частини робіт, яка виконана належно й підлягає оплаті за договором. Безпечніше письмово зафіксувати претензії та узгодити, яка сума сплачується зараз, а яка — після усунення недоліків.

7. Чи потрібен акт КБ-2в для звичайного ремонту квартири?

Ні, не в кожному випадку. Форми КБ-2в та КБ-3 використовуються для оформлення обсягів і вартості будівельних робіт у відповідних договірних та облікових відносинах. Для звичайного побутового ремонту квартири немає універсальної вимоги оформлювати приймання саме цими формами. Документ і порядок приймання визначаються характером робіт, договором та застосовними правилами.

Головна порада: до підписання акта перевірте фактичний результат, звірте його з кошторисом і договором, зафіксуйте недоліки письмово та збережіть фото, відео, чеки, платіжні документи й листування з виконавцем. Саме ці матеріали можуть стати вирішальними, якщо після ремонту виникне спір щодо якості, вартості або строків виконання робіт.

Спікер: Діна Дрижакова - адвокат, керівник ЮК "Prima Leader Group"