Що робити, якщо в документах на нерухомість є помилки?

Помилки в правовстановлюючих документах на нерухомість або в державних реєстрах — ситуація вкрай поширена. Найчастіше вони виникають через людський фактор, технічні збої під час перенесення даних з паперових архівів до електронних баз, або ж через некоректний переклад імен та прізвищ з російської мови на українську в старих свідоцтвах. І хоча розбіжність в одну літеру може здаватися формальністю, юридично вона робить власника чужою людиною для його ж майна, повністю блокуючи можливість продажу, дарування чи передачі у спадок.

Перш за все, необхідно розмежувати помилки в електронному реєстрі та в первинному паперовому документі. Якщо ваш оригінальний договір купівлі-продажу чи свідоцтво складені абсолютно правильно, а помилка закралася лише до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вирішити це найпростіше. Це вважається технічною помилкою (опискою), допущеною реєстратором. Для її усунення достатньо звернутися до нотаріуса або місцевого ЦНАПу із заявою про виправлення. Реєстратор звірить дані реєстру з вашим паперовим оригіналом, внесе відповідні корективи до електронної бази та видасть новий витяг з оновленими даними.

Якщо ж неточність допущена в нотаріальному документі (наприклад, у договорі дарування чи міни), ситуація потребує участі обох сторін угоди. Власнику потрібно звернутися до нотаріуса, який посвідчував цей договір. Нотаріус складе додаткову угоду про внесення змін до основного договору, де виправить помилку, яку мають підписати як покупець, так і продавець. Якщо ж знайти іншу сторону неможливо або нотаріус припинив діяльність, позасудовий шлях ускладнюється. У такому разі доведеться звертатися до суду, оскільки нотаріус не має права вносити зміни до двосторонніх правочинів односторонньо.

Коли помилка міститься у документах, виданих державними органами чи органами місцевого самоврядування (державні акти на землю, старі свідоцтва про право власності), виправлення може вносити виключно той орган, який їх видав. Власнику необхідно подати до цієї установи заяву, долучивши докази правильного написання (копію паспорта, свідоцтва про народження, довідку з РАЦСу). За результатами розгляду орган має видати наказ чи рішення про внесення змін. Проте на практиці багато таких органів вже ліквідовані, або ж чинне законодавство просто не містить механізму внесення змін до бланків суворої звітності старого зразка.

Якщо адміністративний шлях зайшов у глухий кут, єдиним ефективним виходом залишається звернення до місцевого суду в порядку окремого провадження. Подається заява про встановлення факту, що має юридичне значення — а саме факту належності правовстановлюючого документа конкретній особі. До суду обов'язково треба надати письмову відмову органу чи реєстратора у виправленні помилки, що доводить неможливість вирішення питання в позасудовий спосіб.

Важливо розуміти специфіку судового рішення: суд не видає новий документ на нерухомість і не зобов'язує нікого виправляти помилку в старому бланку. Суд лише констатує, що документ із помилковим написанням прізвища чи адреси дійсно належить вам. Надалі це судове рішення стає невід'ємним додатком до дефектного документа. При будь-яких подальших угодах ви подаєте нотаріусу ваш старий документ разом із судовим рішенням, що остаточно знімає всі перешкоди для розпорядження майном.

Важливий процесуальний нюанс: шлях через окреме провадження можливий лише за умови, що між зацікавленими особами немає спору про право, а також відсутні інші претенденти на це майно (наприклад спадкоємці). Якщо ж право на нерухомість оспорюється, або якщо помилка в правовстановлюючому документі фактично створює спір щодо об'єкта чи суб'єкта права власності, суди відмовляють у задоволенні заяв в окремому провадженні. У таких ситуаціях необхідно подавати позовну заяву про визнання права власності в порядку позовного провадження, залучаючи відповідні органи чи зацікавлених осіб як відповідачів або третіх осіб.

Спікер: Ольга Брус - юрист EvrikaLaw