Які документи варто обов'язково перевірити перед купівлею квартири?

Перевірка документів перед купівлею квартири є критично важливим етапом, який дозволяє мінімізувати юридичні, фінансові та майнові ризики. Весь процес дослідження документації доцільно розділити на кілька основних блоків: перевірка правовстановлюючих документів, встановлення особи та повноважень продавця, аналіз технічного стану та складу зареєстрованих осіб, а також перевірка відсутності обтяжень та заборгованостей.

Насамперед необхідно ретельно вивчити правовстановлюючий документ, який підтверджує, на яких підставах продавець набув права власності на об'єкт. Такими документами можуть бути договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на наслідування за законом або за заповітом, свідоцтво про право власності чи рішення суду, що набрало законної сили. Разом із цим обов'язково перевіряється актуальний Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який підтверджує наявність зареєстрованого права в електронній базі та містить відомості про дату та підстави такої реєстрації.

Іншим кроком є ​​перевірка особи продавця та його повноважень на вчинення правочину. Необхідно отримати оригінали паспортів та реєстраційних номерів облікової картки платника податків усіх співвласників квартири. Якщо майно було набуте продавцем під час перебування у шлюбі, навіть за умови оформлення лише одного з подружжя, обов'язковою є нотаріально засвідчена згода іншого з подружжя на відчуження та свідоцтво про шлюб. Якщо серед власників або осіб, які мають право користування житлом, є неповнолітні чи недієздатні особи, укладатись угода може виключно за наявності попереднього дозволу органу опіки та піклування. У разі, коли від імені власника діє представник, надається нотаріальна довіреність, чинність та обсяг повноважень за якою підлягають перевірці нотаріусом через Єдиний реєстр довіреностей безпосередньо у день підписання договору.

Третій блок охоплює технічну документацію та питання реєстрації мешканців. За допомогою технічного паспорта порівнюється фактичне планування об'єкта із затвердженими даними для виявлення можливих незаконних перепланувань або реконструкцій, які можуть спричинити проблеми при подальшій експлуатації чи відчуженні. Крім того, вимагається витяг з реєстру територіальної громади щодо зареєстрованих у житловому приміщенні осіб. До моменту підписання договору всі зареєстровані особи повинні бути зняті з реєстраційного обліку.

Четверте напрямок стосується перевірки фінансових зобов'язань та наявності громадських обтяжень. Продавець повинен надати довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги від ОСББ або ЖЕКу та від усіх постачальників комунальних послуг, а також фіксуються поточні показники лічильників. Одночасно здійснюється перевірка у громадських реєстрах: в Єдиному реєстрі боржників на наявність відкритих виконавчих проваджень чи боргів зі сплати аліментів щодо продавця; у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на відсутність арештів, іпотек, застав або інших заборон відчуження; в Єдиному державному реєстрі судових рішень на відсутність відкритих судових спорів щодо майна чи продавця.

Якщо мова йде про придбання житла на первинному ринку у забудовника, додатково перевіряються права на земельну ділянку (договір оренди або свідоцтво про право власності з відповідним цільовим призначенням для будівництва багатоквартирного будинку), документація забудовника. Комплексна перевірка зазначеного переліку документів забезпечує повну юридичну чистоту угоди та гарантує захист прав покупця.

Автор: Сергій Литвиненко - адвокат, керуючий партнер АО Winner Partners